今年,房价下跌已成定局?!

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今年,房价下跌已成定局?!

近日,有“楼市风向标”之称的深圳,传出了3月份一手住宅量价齐跌消息。


深圳市规土委公布的最新数据显示,3月份深圳一手住宅成交均价跌破5.5万元/平方米关口,为54730元/平方米,环比小幅下跌0.1%,已连续第六个月出现环比下跌。而成交量上也仅有803套,创下2009年以来的最低位。


当地还有楼盘传出,房价较两年前每平米降了6000元。


趋冷的不止深圳,今年的清明假期,北京现商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交163套,成交面积2.07万平方米,分别同比下降83%、75%。


而据中国指数研究院监测,2017年后,上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都等13座重点城市的新开盘定价,已有18.8%的楼盘项目较上次开盘下跌。


如无意外,今年的中国楼市,将是低迷的一年。


为什么会这样呢?


因为当前的调控政策已经掐住了房价上涨的脖子。


造成中国房价不断上涨的,有两大重要因素:一个是地方政府刻意减少土地供应,造成的楼市资源稀缺;另一个则是,宽松货币政策周期下,市场上的闲钱太多,造成旺盛的投资需求。


供不应求的局面下,房子特别是一些重点城市的房子,就成了市场相互争夺的目标,房价也就被越炒越高。


但眼下,政策收紧即将打破这一局面


首先,官方已经启动了增加土地供应这一大招。


4月6日,住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》提出,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要合理增加住宅用地,特别是普通商品住房用地供应规模。消化周期12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏


根据易居研究院最新统计,全国70个重点城市中,至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下(含12个月),这些城市至少需要“增加土地供应”,其中南京、杭州、合肥等6个城市“不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。


目前,北京已率先作出回应。4月7日,北京发布了未来五年6000公顷住宅用地的供应计划,保障150万套住房建设需求,以此计算,自今年起,北京今后五年年均住宅用地供应量将达到1200公顷,这较2月份公布的本年度610公顷的住宅用地供应计划面积翻倍。


另外,宽松货币政策周期也已结束。


此前,央行行长周小川已明确表态,货币政策宽松已到达周期的尾部。因为眼下的局面是,无论是出于国内防风险、去杠杆需要,还是应对国外美联储加息、缩表组合拳带来的资金外流压力,中国的货币政策都必须转向紧缩。


目前,限购限贷政策已扩大到全国40余城。而央行也在加紧回收资金。截至4月10日,央行已连续12天暂停公开市场操作,累计净回笼资金4500亿元。


当土地和资金这两大助推器被严控,房子炒不起来,房价下跌也就成了定局。


二、醒醒吧!中国经济的三大幻觉:限购涨房价/经济靠印钱/汇率一直贬

一直以来,中国人的人生有三大幻觉:“国足会赢,房价会跌,股市会涨”。


但在3月23日的世界杯亚洲区预选赛,国足竟然以1:0赢了韩国足球队。看好了,是十几年都没赢韩国的男足!虽然5天后的28号晚上,中国男足又败在伊朗男足手下,不过网友们这次慷慨的对男足发声了:只要你们赢了韩国,后面你们出不出线,怎么输我们都不埋汰你们。


而股市也在2014、2015年走了一场轰轰烈烈疯牛市和巨熊市后,虽然很多韭菜亏得惨兮兮,不过第二个幻觉也貌似实现了。现在就差房价跌了。


言归正传,今天我们来聊聊中国经济的三大幻觉:


第一大幻觉:全国房价越限购越涨

第二大幻觉:为了刺激经济,央妈会一直无底线放水撒钱

第三大幻觉:人民币兑美元一路贬值不反弹


面对中国经济三大幻觉,笔者来一一开怼。


第一大幻觉:全国房价越限购越涨


最近一年多来,中国一二线城市房价如同烈火烹油般突飞猛涨,高昂的房价已经成为国人的一块心病。


曾任中国银监会副主席的蔡鄂生在前段时间的博鳌论坛上讲:你控也好,不控也好,北京的房子我都买不起。房地产调控不能搞强压强控,要从机制视之。” 而曾任社科院副院长的李扬在论坛上则直接表示:“从上世纪90年代末期开始,中国没有一次房地产调控是成功的。”


自从大哥北京最近不断升级限购政策以来,全国有近三十个城市响应北京进行了限购升级。


特别是住建部部长陈政高近日讲话:全国都要借鉴学习北京调控政策,多方面出台调控措施,全面抑制房价上涨。


而限购政策在全国不断扩散,对当地房价到底有什么影响?这得分层面来讲:


一线城市限购的逻辑很简单,因为一线城市房价的购买力是全国乃至全世界的购买力来决定的。也就是说,北上广深的房价,不是你当地小老百姓说的算的。而是全国和全世界这帮有钱并且有意愿购房的资金来决定的。所以一线城市不缺钱,之所以出台限购政策只是为了减缓房价的上涨。


但二线城市的情况就不一样了,二线城市一般是本省省会或者该区域的经济文化中心,它的房价购买力就是从周边城市吸引来的,一旦进行一刀切限购,这些二线城市就很可能丧失了吸引外部人才的魅力,从而阻碍高科技等产业的进驻,未来晋升为一线城市的可能性就会大幅削减。


至于三四五线城市,除了离一线核心城市近的、有溢出效应的,其他城市如果限购,那就是作死,房价可能直接下跌。


而那些不限购的三四五城市,一线房产投资资金又看不上。而政府今年又恰恰赶着这些资金去这些三四五线城市购房,去房地产库存。


所以,全国房价越限购越涨的幻觉仅仅存在于一线和1.5线城市。并且逼格高的资金由于看不上下面的城市,导致这些钱一直盘踞在一线城市而无法溢出,所以一线城市房价会越限购越涨。


二线核心城市也具备一线城市大部分的城市功能属性,限购也不怕,但是限购对城市的伤害太深。而三四五线城市,基本上只要限购就完蛋。并且地方政府也不会这么干。


第二大幻觉:为了刺激经济,央妈会一直无底线放水撒钱


过去这么多年,中国的经济一直靠投资来拉动,但是这几年经济越来越难,货币放水对于中国经济的刺激程度已经到了边际递减效应的尾端。过去印3块钱钞票就能撬动2块钱的GDP,现在要印4块钱才能撬动2块钱的GDP。所以,未来继续靠央妈放水刺激经济的路已经走不通了,得换个法子。


还是在3月26号的博鳌论坛上,主持人给央行行长周小川抛出了一个大家都极关注的问题:“随着美联储开始加息,是否意味着过去长达十年的超常规货币政策周期已经结束?”


周小川表示,全球的货币政策在经多年的量化宽松之后,目前已到周期尾部,这意味着货币政策将不再是宽松政策。大方向上,大家都意识到了货币政策所面临的局限,是时候考虑如何以及何时退出量化宽松的问题了。


讲真,货币大放水的时代已经结束了。笔者在去年三季度已经多次撰文明确表示货币宽松时代已经结束。并且明确表明,美国的加息其实是收紧了全球的流动性,作为全球第二大经济体的中国法币-人民币将面临巨大的贬值压力,美国已经从量化宽松的大海里上岸了,中国再不上岸,就是找死。所以中国央行必然会加息或者变相加息从而引导流动性收紧货币银根,但发表后反对声质疑声一片。


我们从去年三季度支付宝旗下余额宝来看,当时年化2.6-2.7%的收益,一直到目前年化接近4%的收益;而银行保本固收理财也从去年三季度年化3.7%到目前年化4.6%-4.7%,就可能充分肯定:社会公允利率已经有了大幅上涨,目前宏观利率还没变是考虑到加息会引起不确定性风险,但是货币流动性现在绝对是收缩趋势。



第三大幻觉:人民币兑美元一路贬值不反弹


从去年二季度开始,我就发文章分析指出中国外汇储备流出速度过快,人民币面临贬值压力。而面对美联储加息周期的预期又会导致中国资本不断外流,继续引起汇储备下降,负反馈的链条将引发人民币汇率贬值压力继续加大……


但在一月份,笔者发文表示:人民币长期有贬值压力和空间,但在中短期阶段会有升值的压力和趋势兑现出来。元旦换汇的大妈们可能要在山顶挂一段时间了。而最近一个季度以来,人民币强势的表现也让众多一根筋看空的财经人士大跌眼镜。难道人民币真像央行人士所称“人无贬基”么?


我们做三点分析:


➤第一:不管是美联储还是川普执政的美国政府,都是希望美元的利率能往上走,而美元的汇率往下走的,这样是符合美国经济基本面、符合美国利益并且符合市场规律;


➤第二: 2017年下半年,中国要召开十九大,在这么重要的会议时间关口前,人民币汇率要保持稳定,不能发生金融动乱是政治要求,所以中美双方在人民币汇率问题上的态度上难得的保持了高度的一致。


➤但更重要的第三点,也是笔者要重点分析的一点:那就是资本的转向。


诚然,在美联储加息周期到来前后,大量国际资本涌入美元,疯狂抢购美国国债。与此同时,欧洲的动荡也让资金在欧元美元之间毫无疑问的选择了美元这个避风港。


特别是特朗普在竞选总统之前说了太多大话,现在看来很多预期都无法兑现。


前几日朗普的第一板斧:医改,更是在共和党本党内部引发了内讧而被叫停。后面的税改和基建能不能按预期兑现也是未知数。所以,资本对特朗普政府所承诺的未来预期必然要打了折扣。


而在美国上岸的同时,欧、日、英包括中国都已停止进一步货币宽松,虽然中国慢了一拍,不过还是紧紧的跟上了紧缩的脚步。这样就导致资本中短期出现了转向:流出美国,返回欧洲和亚洲新兴国家。这也是美元指数最近两三个月回调的主要原因。而人民币锚定了美元,美元指数下调,人民币贬值的压力骤减,甚至随着美元回调加深,人民币开始出现升值趋势。

本文综合自:民兵智库、米筐投资、政商杂谈、天涯社区


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